申请人：杨某

　　被申请人：广州市花都区住房和城乡建设局

　　申请人不服被申请人于2022年4月11日作出的《关于杨某反映某某花园物业管理问题的处理意见》（以下简称《处理意见》），向本府申请行政复议，本府依法予以受理，现已审查终结。

　　申请人请求：

　　请求撤销上述处理意见书，并重新作出处理。

　　申请人称：

　　关于共有资金收支情况和物业服务费收支情况的公示。“根据《XXXX前期物业服务合同》约定，利用共有部位、共用设施及设备经营的收入，扣除物业管理企业相应成本费用后，在该小区业主大会成立之前，全部留给小区物业公司用作小区开展社区文化活动、添置各种公用设备等。”区住建局做出的处理意见，并不完全符合业主的意愿。小区业主当然明白合同规定的内容。我反映事项问题时，亦明确表达了物业公司在没有经过业主同意的情况下擅自使用共有资金。

　　合同是明确了共用资金的使用途径，用于干什么干什么。但是并未明确是否要经过业主同意的情况下使用。那么如果此类事项要维护等等动用共有资金，那么就要严格按照《广州市物业管理条例》，动用公用资金要经过业主同意。要有一个经过业主同意使用的表决过程，使用程序要合法。

　　《广州市物业共有资金管理办法》第十九条：“未经业主共同决定，不得使用共有资金，任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。”根据小法要符合大法的原则合同虽然规定了共有资金的使用途径，但没有表明不需要一个使用程序，即经过业主表决同意的情况下去使用到具体事项。之前，我已反映物业公司在没有经过业主同意的情况下，擅自使用共有资金，要求重新做出处理。

　　被申请人答复称：

　　一、被申请人依法定行政职权对投诉事项进行处理。

　　根据《广东省物业管理条例》第四条第二款：“市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”以及《广州市物业管理条例》第五条第一款“区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”等法律法规的规定，被申请人依法定行政职权对申请人的投诉事项进行调查处理。

　　二、被申请人所作出的书面《处理意见》查明的事实清楚，适用法律、法规正确，内容适当。

　　（一）关于某某花园共有资金收支情况和物业服务费收支情况的公示问题

　　被申请人2022年3月9日受理申请人来访投诉后随即开展调查处理工作。经查，某某花园由广州市某某物业管理有限公司提供物业管理服务。根据《广州市物业管理条例》第九十七条规定“共有资金管理单位应当向业主每季度公开共有资金的收支情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金收支情况提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。”《广州市物业管理条例》第九十四条规定“物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：（一）利用共有部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；……”关于申请人提及某某花园物业管理公司存在“擅自挪用电梯大堂、轿厢广告收益53700元”的情况，经被申请人核查，广州市某某物业管理有限公司XXXX物业服务中心于2022年1月10日对物业服务区域内2021年共有资金收支情况进行公示，其中提到电梯大堂、轿厢广告收入53700元，场地管理费收入21300元，收入合计75000元；支出合计208000元。显然支出金额远大于收入金额，物业公司已将电梯大堂、轿厢广告收入用于公共区域设备维修及升级改造，此53700元收入的使用属于合理成本扣除，符合《广州市物业管理条例》第九十四条的规定，并非申请人所述的擅自挪用行为。根据《广州市业主共有资金管理办法》第二十条规定“物业服务合同或者管理规约可以约定共有资金的用途和使用”，第二十一条规定“业主共同决定使用共有资金的材料之一，包括前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约、共有资金使用规则、共有资金年度使用计划、业主大会决定使用共有资金的通告文书；出合同之外其他材料，需加盖业主大会印章”。《某某花园前期物业服务合同》可以作为业主共同决定使用共有资金的材料，根据《某某花园前期物业服务合同》约定，利用共用部位和共用设施设备经营的收入扣除物业管理企业相应成本费用后，在该小区业主大会成立之前，全部留给小区物业公司用作小区开展社区文化活动、添置各种共用设施设备等。业主大会成立之后，按业主大会商定的决议执行。该小区物业公司每个季度对共有资金的收支情况进行公示，业主对公示情况有异议的，可以直接向该小区物业公司提出，该小区物业公司应当自收到异议之日起七日内书面答复。关于物业服务费的公示，该小区物业公司之前按年度进行公示，被申请人正在督促该小区物业公司按照《广州市物业管理条例》的要求每个季度进行公示。

　　以上有《业户综合手册》（含《某某花园前期物业服务合同》）、共有资金的公示资料为证。

　　（二）关于该小区合同备案的问题

　　经查，广州市某某物业管理有限公司于2015年1月向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局申请办理物业服务合同备案。2016年该职能划转到被申请人后，相关资料移交到被申请人，该小区业主可通过向被申请人申请信息公开的途径获取《某某花园前期物业服务合同》。该小区的《业户综合手册》中也包含了《某某花园前期物业服务合同》，业主也可自行查看《业户综合手册》。

　　以上有《某某花园前期物业服务合同》、《业户综合手册》为证。

　　（三）关于该小区物业专项维修资金的公示情况

　　根据《广州市物业专项维修资金管理办法》（穗建规字〔2020〕40号）关于公布维修资金账目的规定，广州市物业专项维修资金管理中心应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布上一年度物业专项维修资金管理情况。经查，2020年7月31日、2021年8月2日，广州市物业专项维修资金管理中心委托专户管理银行分别在该小区张贴了2019年度和2020年度的广州市某某花园维修资金收支情况。2018年至今，在广州市物业专项维修资金信息系统中未查询到该小区有申请使用物业专项维修资金的记录。业主如有异议，可持房屋权属证明、身份证明前往专户银行现场查询，也可通过物业服务企业在广州市物业专项维修资金信息系统线上查询。

　　以上有《2019年度广州市某某花园物业专项维修资金收支情况》、《2020年度广州市某某花园物业专项维修资金收支情况》为证。

　　（四）被申请人《处理意见》所依据的法律、法规

　　被申请人在现有调查事实暂不能证明该小区物业公司未经业主共同决定情况下擅自使用共有资金的情况下，根据《广东省物业管理条例》《广州市物业管理条例》《广州市业主共有资金管理办法》等相关规定作出《处理意见》，不存在适用法律错误和对本行政区域内物业管理活动监督管理不到位的问题。

　　（五）被申请人《处理意见》所提出的建议内容适当

　　1.根据《广州市物业管理条例》第九十七条规定“共有资金管理单位应当向业主每季度公开共有资金的收支情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金收支情况提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。”故被申请人据此建议申请人对公示情况有异议的，可以直接向该小区物业公司提出，该小区物业公司应当自收到异议之日起七日内书面答复，并无任何不当之处。

　　2.广州市某某物业管理有限公司于2015年1月向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局申请办理物业服务合同备案。2016年该职能划转到被申请人后，相关资料移交到被申请人。故被申请人据此建议申请人可通过向被申请人申请信息公开的途径获取《某某花园前期物业服务合同》，并无任何不当之处。

　　3.根据《广州市物业专项维修资金管理办法》（穗建规字〔2020〕40号）关于公布维修资金账目的规定，广州市物业专项维修资金管理中心应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布上一年度物业专项维修资金管理情况。（2022年4月8日施行的《广州市维修资金管理办法》第四十二条规定：“维修资金管理单位应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布维修资金管理情况，公布时间不少于15个工作日”），专户管理银行每年在该小区公布该小区的物业专项维修资金收支情况，故被申请人据此建议申请人如有异议，可持房屋权属证明、身份证明前往专户银行现场查询，也可通过物业服务企业在广州市物业专项维修资金信息系统线上查询，并无任何不当之处。

　　三、被申请人信访事项回复符合法定程序

　　2022年3月9日，被申请人收到申请人通过来访反映某某花园物业管理问题（花住建来访〔2022〕140号）。

　　2022年3月21日，被申请人作出《受理告知书》，经申请人同意，通过云信访系统短信送达受理告知书。

　　2021年4月11日，被申请人作出《关于杨某反映某某花园物业管理问题的处理意见》，当日通过EMS邮政快递寄至申请人。

　　以上事实有住房和城乡建设局来访登记表、受理告知书及其送达回证、《关于杨某反映某某花园物业管理问题的处理意见》及其送达回证、寄件快递单等证据为证。

　　综上，被申请人所作出的《处理意见》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。请求行政复议机关依法维持。

　　本府查明：

　　2022年3月9日,申请人通过来访方式反映某某花园物业管理问题，被申请人于2022年3月21日作出《受理告知书》。被申请人进行调查后，于2022年4月11日作出《处理意见》（花住建来访〔2022〕140号），主要内容为：“一、关于共有资金收支情况和物业服务费收支情况的公示。经了解，狮岭镇某某花园日前由广州市某某物业管理有限公司提供物业管理服务，物业服务费用实行酬金制方式计费。根据《XXXX前期物业服务合同》约定，利用共用部位和共用设施设备经营的收入扣除物业管理企业相应成本费用后，在该小区业主大会成立之前，全部留给小区物业公司用作小区开展社区文化活动、添置各种共用设施设备等。共有资金收支情况的公示和物业服务费收支情况的公示是两个完全不同的公示。该小区物业公司每个季度对共有资金的收支情况进行公示，业主对公示情况有异议的，可以直接向该小区物业公司提出，该小区物业公司应当自收到异议之日起七日内书面答复。关于物业服务费的公示，被申请人正在督促该小区物业公司按照《广州市物业管理条例》的要求每个季度进行公示。二、关于该小区备案合同的问题。广州市某某物业管理有限公司于2015年1月向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局申请办理物业服务合同备案。2016年该职能划转到被申请人后，相关资料移交到被申请人，该小区业主可通过向被申请人申请信息公开的途径获取《某某花园前期物业服务合同》。三、关于该小区物业专项维修资金的公示情况。根据《广州市物业专项维修资金管理办法》（穗建规字〔2020〕40号）关于公布维修资金账目的规定，广州市物业专项维修资金管理中心应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布上一年度物业专项维修资金管理情况。经了解，2020年7月31日、2021年8月2日，广州市物业专项维修资金管理中心委托专户管理银行分别在该小区张贴了2019年度和2020年度的广州市某某花园维修资金收支情况。2018年至今，在广州市物业专项维修资金信息系统中未查询到该小区有申请使用物业专项维修资金的记录。业主如有异议，可持房屋权属证明、身份证明前往专户银行现场查询，也可通过物业服务企业在广州市物业专项维修资金信息系统线上查询”，并于同日邮寄送达给申请人。申请人对该《处理意见》不服，向本府申请行政复议。

　　另查，某某花园由广州市某某物业管理有限公司（以下简称“某某物业公司”）提供物业管理服务。《某某花园前期物业服务合同》第十二条约定：“本物业管理区域内属于全体业主共有的停车场及其他物业共用部位、公共设备设施统一委托乙方经营，经营收入扣除物业管理企业相应成本费用后按下列约定分配：1、在业主大会成立之前，全部留给乙方用作物业小区开展社区文化活动、添置各种共用设施设备或用于公用设施设备的大中修和更新改造费用等。2、业主大会成立之后，按业主大会商定的决议执行。”2022年1月10日，某某物业公司对物业服务区域内2021年共有资金收支情况进行公示，其中电梯大堂、轿厢广告收入53700元，场地管理费收入21300元，收入合计75000元；支出合计208000元。2020年7月31日、2021年8月2日，中国建设银行股份有限公司广州花都新华支行在某某花园小区公告栏张贴了2019年度和2020年度的广州市某某花园物业专项维修资金收支情况，两年度使用维修资金均为0元。

　　再查，被申请人于2021年12月30日向某某物业公司发出《物业管理项目巡查整改通知书》，责令其在16日内对未按照《广州市物业管理条例》第七十条、第九十七条公示物业费收支情况和共有资金收支情况的问题完成整改。某某物业公司于2022年1月10日对2021年度物业收支情况及共有资金收支情况进行了公示，2022年4月30日对2022年第一季度物业收支情况及共有资金收支情况进行了公示。

　　以上事实有住房和城乡建设局来访登记表、受理告知书及其送达回证、《某某花园前期物业服务合同》《业户综合手册》《XXXX服务中心共有资金情况公示》《2019年度广州市某某花园物业专项维修资金收支情况》《2020年度广州市某某花园物业专项维修资金收支情况》《物业管理项目巡查整改通知书》《2021年1-12月份XXXX项目收支报表》《广州市业主共有资金信息公开一览表》《广州市物业服务信息公开一览表》《关于杨某反映某某花园物业管理问题的处理意见》及其送达回证、寄件快递单等证据为证。

　　本府认为：

　　根据《广东省物业管理条例》第四条第二款：“市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”和《广州市物业管理条例》第五条第一款“区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，被申请人具有对申请人的投诉事项进行调查处理的职权。

　　申请人来访要求被申请人核查某某花园的共有资金、物业费收支情况和专项维修资金情况，并提供某某花园的物业合同，被申请人核查后逐一进行了答复。其中关于某某物业公司是否存在未经过业主同意的情况下擅自使用共有资金的问题，根据《广州市业主共有资金管理办法》第二十一条第一款第（一）项：“业主共同决定使用共有资金的，共有资金管理单位应当持下列材料在开户银行办理共有资金支付的手续：（一）业主共同决定使用共有资金的材料之一，包括前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约、共有资金使用规则、共有资金年度使用计划、业主大会决定使用共有资金的通告文书；除合同之外其他材料，需加盖业主大会印章”的规定，《某某花园前期物业服务合同》可以作为业主共同决定使用共有资金的材料，而《某某花园前期物业服务合同》第十二条约定：“本物业管理区域内属于全体业主共有的停车场及其他物业共用部位、公共设备设施统一委托乙方经营，经营收入扣除物业管理企业相应成本费用后按下列约定分配：1、在业主大会成立之前，全部留给乙方用作物业小区开展社区文化活动、添置各种共用设施设备或用于公用设施设备的大中修和更新改造费用等。2、业主大会成立之后，按业主大会商定的决议执行。”因此，某某物业公司不存在未经过业主同意的情况下擅自使用共有资金的问题。结合《XXXX服务中心共有资金情况公示》，收入合计75000元，支出合计208000元，支出多于收入，某某物业公司也不存在擅自挪用共有资金的问题。

　　另外，根据《广州市物业管理条例》第七十条第二款：“物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的年度预决算和收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。”的规定，被申请人发现某某物业公司仅按年度进行物业服务费的公示后，向其发出《物业管理项目巡查整改通知书》，符合《广州市物业管理条例》第一百零三条第二款：“违反本条例第七十条第二款和第三款规定，物业服务人未依法公布物业服务费的年度预决算及收支情况、未按时书面答复异议或者不配合审计的，由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未改的，处以一万元以上十万元以下罚款”的规定，而某某物业公司也在2022年4月30日公布了2022年第一季度物业服务费的收支情况，已整改到位。

　　关于申请人要求被申请人提供某某花园的物业服务合同的问题，被申请人告知申请人可另行通过申请政府信息公开的途径进行获取，并无不当。关于物业专项维修资金的公示情况，中国建设银行股份有限公司广州花都新华支行已在某某花园小区公告栏张贴了2019年度和2020年度的广州市某某花园物业专项维修资金收支情况，符合《广州市住房和城乡建设局、广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知》（穗建规字〔2020〕40号）第五十条：“管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布上一年度物业专项维修资金管理情况，……业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。管理中心、业主委员会应当在收到复核申请之日起10个工作日内予以回复。”的规定，被申请人的答复亦无不当。

　　综上，被申请人作出的《处理意见》依法有据，申请人要求撤销上述《处理意见》并重新作出处理没有法律依据，本府不予支持。

　　本府决定：

　　根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，维持被申请人于2022年4月11日作出的《关于杨某反映某某花园物业管理问题的处理意见》。

　　申请人如不服本决定，可以在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院起诉。

　　 本件与原件核对无异

　　二〇二二年六月九日